الالتزام بالتبصير في عقد بيع الوحدات السكنية بالتمليك (دراسة مقارنة)

الملخص

وبالنظر لتطور الحياة الاقتصادية وما رافقها من تطور تقني حديث  جعل من الطرف الضعيف غير المهني في العلاقة العقدية عديم الخبرة ويفتقر الى ابسط مستلزمات التعاقد وبالتالي عدم تحقيق رضا حر ومستنير ولم يقف التطور عند هذا الحد بل ظهر مصطلح (حماية المستهلك )الذي بدأ ينتشر في اغلب العلاقات العقدية والذي  يحتاج الى تبصير الطرف الضعيف في العقد (المستهلك) في كافة مراحل العقد سواء كان في مرحلة التكوين او مرحلة التنفيذ وقد شمل هذا المصطلح اطراف كانت خارجة عن اطاره أمثال فئة المرضى اتجاه الأطباء وفئة المشترين اتجاه المستثمرين في الوحدات السكنية .وقد استخدم الفقه الفاظ مختلفة للتعبير عن هذا الالتزام ولم يقتصر الامر على مطلح النصيحة بل استخدمت الفاظ متباينة والتي تمثل درجات مختلفة في حماية المستهلك.

ان التطور الحديث المصاحب للتقنيات الحديثة في مجال البناء جعلت من المستهلك عاجزا عن توفير الحماية لنفسه وبالتالي عدم تحقيق التوازن العقدي بين الأطراف ويعزوا سبب ذلك للازمة السكانية التي أصبحت ظاهرة عالمية في جميع البلدان ولا سيما عراقنا الحبيب وما يقابلها من عجز الحكومة عن توفير البدائل للمواطنين، فأصبحت الفرصة سانحة امام القطاع الخاص للدخول في هذا القطاع وإبرام عقود البيع على الخارطة او وحدات سكنية غير مكتملة، ولكون هذه العقود مستحدثة فتحتاج إلى تنظيم قانوني لأنها تتعلق بأمور مستقبلية لم تحدث على ارض الواقع او لم تكتمل ولكون المستهلك هو الطرف الضعيف الذي يجهل الكثير من الأمور الفنية المتعلقة بالبناء على العكس من الطرف الاخر المستثمر لكونه صاحب خبرة فنية ومتخصص في هذا المجال  فلابد من قيامه بتبصيره بمساحة الأرض ونوعية البناء والمواد المستخدمة وجميع المعلومات الدقيقة والجوهرية الخاصة بالعقد ويجب ان يكون التبصير في المراحل السابقة على التعاقد وفي مراحل تنفيذه وبذلك فأن الالتزام بالتبصير يعتبر من الضمانات الرئيسية التي فرضها المشرع الفرنسي على البائع في عقد بيع الوحدات السكنية وقد خلى التشريع العراقي والمصري من النص على هذا الالتزام في عقد بيع الوحدات السكنية والاقتصار على القواعد العامة التي أصبحت غير قادرة على توفير الحماية العقدية.