قصور التنظيم المدني لإدارة المجمعات السكنية الاستثمارية في العراق: دراسة في ظل أحكام الملكية الشائعة

الملخص

  تعالج هذه الدراسة إشكالية إدارة المجمعات السكنية الاستثمارية في العراق، الناتجة عن قصور القانون المدني في استيعاب الطبيعة القانونية للسكن العمودي، مما منح المستثمر سلطةً إدارية مطلقة عبر عقود الإذعان. تهدف الدراسة، بمسارها التحليلي، إلى كشف الفجوة بين التشريعات الحالية والواقع التطبيقي في حماية حقوق الملاك. وتخلص إلى أن استمرار القواعد التقليدية يعطل الإدارة الجماعية، موصيةً بسن قانون اتحاد الملاك لمنحه الشخصية المعنوية والقوة التنفيذية، مع فرض التسجيل العقاري الجبري للوحدات كالتزام استثماري قطعي لضمان استقرار المراكز القانونية. تتجلى إشكالية الدراسة في وجود فجوة تشريعية تعتري المنظومة القانونية العراقية تجاه ظاهرة السكن العمودي الحديث، حيث يُدار العلاقة بين المستثمر والساكنين في المجمعات السكنية الاستثمارية وفقاً لنصوص الملكية الشائعة الواردة في القانون المدني العراقي، وهي نصوص وُضعت لمعالجة حالات الشيوع التقليدية المؤقتة ولا تتواءم مع طبيعة الشيوع الإجباري الدائم في المجمعات السكنية. وقد أدى هذا التكييف القانوني القاصر إلى نشوء نزاعات هيكلية حول إدارة الأجزاء المشتركة وفرض رسوم الخدمات؛ إذ يمارس المستثمر سلطات إدارية مطلقة تستند إلى عقود إذعان تكرس هيمنته، في حين يعجز الساكنون -بصفتهم ملاكاً- عن ممارسة حقوقهم في الإدارة الجماعية لافتقارهم إلى سند قانوني يؤسس اتحاد ملاك يتمتع بالشخصية المعنوية والقوة التنفيذية، مما يجعل المركز القانوني للساكن رهينةً لإرادة المستثمر، ويحول دون استقرار المعاملات الإدارية والمالية داخل هذه المجمعات.

سيتم اعتماد المنهج الوصفي التحليلي، من خلال وصف النصوص القانونية النافذة والقرارات القضائية، ثم تحليلها نقدياً لإظهار أوجه القصور.